Scurt ghid în imobiliare industriale - partea I
Proprietățile imobiliare industriale au crescut vertiginos în popularitate în rândul investitorilor în domeniul imobiliar comercial în ultimul deceniu, pe măsură ce comerțul electronic a pus stăpânire pe piața noastră.
Această cerere de proprietăți industriale mai mari din partea întreprinderilor a determinat investitorii să cumpere și să construiască clădiri industriale cât mai repede posibil, creând o oportunitate de investiție solidă pentru cei noi și cei cu experiență în acest sector.
Imobiliarele industriale pot fi, de asemenea, o minunată investiție pasivă, datorită modului în care sunt structurate tranzacțiile. Iată tot ce trebuie să știți despre proprietățile imobiliare industriale.
Ce sunt bunurile imobiliare industriale?
Când majoritatea oamenilor se gândesc la proprietăți imobiliare, se gândesc în mod natural la locurile în care își petrec timpul: casele lor, birourile lor, magazinul lor preferat sau restaurantul/barul lor preferat, dar când oamenii aud "proprietăți imobiliare industriale", s-ar putea să își imagineze coșuri de fum uriașe, din cărămidă, care pompează fum urât mirositor sau o linie de asamblare la o fabrică cu mașini automatizate de calculator care asamblează mașini.
Această imagine se poate aplica anumitor domenii de activitate industrială, dar, în ansamblu, întreprinderile industriale se extind mult dincolo de această imagine, lucrând în spatele scenei tuturor acestor spații cu trafic intens și furnizând, în esență, combustibilul pentru ca acestea să funcționeze.
Hârtia igienică, alimentele, îmbrăcămintea și aproape fiecare articol din casa, biroul sau magazinul tau preferat au fost produse sau depozitate într-o clădire industrială la un moment dat, astfel încât este ușor de observat gravitatea influenței pe care întreprinderile industriale o au asupra vieții noastre de zi cu zi.
Definirea proprietății imobiliare industriale
Imobiliarele industriale pot fi definite în sens larg ca fiind toate terenurile și clădirile care găzduiesc activități industriale, inclusiv producția, fabricarea, asamblarea, depozitarea, cercetarea, depozitarea și distribuția.
În fiecare oraș există zone specifice destinate proprietăților industriale, indicate pe o hartă de zonare, care descriu unde pot fi construite și funcționa aceste spații, astfel încât activitatea de pe aceste amplasamente să nu perturbe afacerile sau reședințele care ar fi putut fi amplasate adiacent, în mod normal.
Aceste reguli de zonare devin și mai specifice, definind unde pot și unde nu pot avea loc anumite activități industriale. Există multe fațete diferite în sectorul industrial și, deoarece această definiție acoperă o gamă largă de proprietăți, este important să recunoașteți diferențele dintre fiecare tip de proprietate industrială înainte de a stabili în care să investești, astfel încât să înțelegi pe deplin riscurile și recompensele pe care le implică fiecare dintre ele.
Tipuri de clase de proprietăți industriale
Pentru orice clădire comercială, va exista un grad de clasă atașat acesteia - Clasa A, Clasa B, Clasa C. Este important să iei în considerare care clasă va avea cel mai mult sens pentru investiția ta, deoarece unele dintre aceste active sunt mai susceptibile de a vedea o apreciere a capitalului, în timp ce altele vor fi mai potrivite, mai degrabă, pentru conservarea capitalului.
Desigur, randamentul investiției va fi influențat de o varietate de factori asociați cu proprietatea pe care o achiziționezi, dar identificarea acestor diferențe în aceste clasificări te poate ajuta să iții restrângi atenția pe măsură ce avansezi în procesul de căutare.
Clădirile de clasă A reprezintă, de obicei, cele mai noi și de cea mai bună calitate structuri care există pe piață. Bunurile industriale construite astăzi sunt realizate din materiale de înaltă calitate și dispun de facilități precum tavane înalte și sisteme mecanice și de utilități de top.
Deoarece aceste spații sunt "crema", ele au, de obicei, chiriași cu venituri ridicate și rate de neocupare scăzute. Aceste proprietăți industriale de top le oferă investitorilor siguranța că există foarte puține probleme nerezolvate care să le impună să investească în continuare în activul lor.
Activele de clasă A au, de obicei, un preț ridicat, mai ales dacă sunt închiriate în totalitate, dar aceste active de clasă A prezintă mult mai puține riscuri pentru investitori și pot fi o opțiune excelentă pentru cineva care dorește să păstreze capitalul sau să investească pasiv în unele cazuri.
Proprietățile din clasa B sunt de obicei clădiri mai vechi, dar pot fi și clădiri noi, fără toate dotările. Veniturile din chirii sunt de obicei mai mici decât ratele pe care le vor vedea proprietarii de clasa A, însă clădirile de clasa B sunt adesea bine întreținute, astfel încât investitorii pot vedea aceste active ca pe niște "oportunități de valoare adăugată", deoarece acestea pot fi uneori transformate în clădiri de clasa A sau B+ prin renovări și îmbunătățiri.
În acest palier de proprietăți industriale de clasă B, este uneori mai ușor să găsești o afacere atractivă, deoarece aceste active sunt văzute ca un risc mai mare pentru cumpărători din cauza potențialelor probleme de neocupare.
Proprietățile din clasa B pot fi o opțiune excelentă pentru un investitor care dorește să obțină imediat un flux de numerar și să stea pe activul lor în timp ce terenul se apreciază, dacă proprietatea se află într-o locație dezirabilă.
Unele proprietăți imobiliare industriale sunt în prezent redistribuite în zone cu utilizare mixtă pentru a crește densitatea orașului, astfel încât un investitor cu o previziune avizată ar putea să ghicească dacă investiția lor în proprietăți industriale poate intra în această categorie.
Clasa C industrială
Proprietățile din clasa C sunt clădiri care au de obicei 20 de ani sau mai mult, au multiple probleme de întreținere amânată și sunt uneori situate în zone mai puțin dorite.
Clădirile de clasă C aduc, de obicei, cele mai mici rate de închiriere de pe piață, ceea ce face ca oportunitățile de investiții pasive să fie mai puțin disponibile.
Pentru investitorul care este dispus să investească timp, bani și creativitate în acest tip de proprietate, proprietățile industriale de clasă C pot fi transformate în active cu valoare mai mare cu ajutorul unor renovări și actualizări semnificative și pot crea o creștere semnificativă dacă sunt executate corect.
Proprietățile de clasă C pot fi, de asemenea, oportunități fantastice pentru o afacere de tip proprietar/utilizator, deoarece îmbunătățirile pe care le faci nu numai că îți ajută afacerea, dar adaugă valoare proprietății pe care o deți deja!