Scurt ghid în imobiliare industriale - partea a II-a : Tipuri de proprietăți imobiliare industriale

Amplasare industrială și logistică

Sectorul industrial tinde să își dorească amplasamente care să permită cea mai mare rentabilitate la cel mai mic cost, asigurându-se că costurile de producție, cheltuielile generale și de distribuție sunt la un nivel minim.

Binecunoscuta zicală "Location, location, location" a jucat întotdeauna un rol important în eficiența funcționării unei întreprinderi industriale.

Pe măsură ce comerțul electronic continuă să se extindă, o nouă frază, "logistică, logistică, logistică", este acum abordarea pe care multe întreprinderi o aplică în căutarea de proprietăți imobiliare industriale.

Distanța și locul amplasării sunt acum asociate cu analiza timpului de călătorie și a congestiei traficului pentru a determina cât de eficiente din punct de vedere logistic sunt locațiile lor în ceea ce privește capacitatea de a primi bunuri de la furnizori și apoi de a le expedia către consumatorii lor.

Tipuri de proprietăți imobiliare industriale

Există mai multe tipuri diferite de utilizatori pentru proprietățile industriale și există diferite tipuri de structuri asociate cu acestea, așa că este important să vă familiarizați cu fiecare dintre ele pentru a ști ce fel de chiriași ocupă fiecare tip de proprietate.

Rețineți că unele dintre aceste proprietăți pot găzdui și alte utilizări industriale, astfel încât cunoașterea noțiunilor de bază ale fiecăreia ar trebui să vă ajute la determinarea tipurilor de opțiuni de chiriași pe care le veți avea odată ce ați achiziționat o proprietate industrială.

Teren industrial

Terenul industrial este destul de simplu în definiția sa de bază, întrucât este un teren care este zonat industrial, dar care nu are nicio structură permanentă în incinta sa.

Un astfel de amplasament nu trebuie să aibă întotdeauna o clădire pe terenul său pentru ca o afacere industrială să funcționeze. Terenul poate fi folosit în scopuri precum parcarea echipamentelor, depozitarea pietrișului sau a mulciului sau orice altă operațiune de suprafață.

Investiția în terenuri industriale vă oferă, de asemenea, posibilitatea de a construi de la zero. Ratele de neocupare în sectorul industrial al proprietăților imobiliare comerciale au fost istoric scăzute, astfel încât construirea unei structuri pe terenul dumneavoastră industrial implică un risc mult mai mic de a avea spații libere pe termen lung decât cel al altor dezvoltări imobiliare comerciale.

Deținerea unui teren industrial oferă, de asemenea, unui investitor opțiunea de a anunța o oportunitate de tip "build to suit", în care proprietarul terenului plătește costurile de construcție inițiale ale unei construcții care îndeplinește cerințele specifice ale chiriașului, iar apoi închiriază spațiul chiriașului la finalizarea proiectului.

Dacă dețineți un teren industrial, există câteva căi bune pe care le puteți urma pentru a obține cele mai bune rezultate din dezvoltarea dumneavoastră. Atunci când dezvoltați ceva, este întotdeauna important să evaluați unde se află cererea locală de pe piața dumneavoastră.

Construcție industrială la comandă “build-to-suit”

Este posibil să fi văzut înainte un semn pe un teren pe care scrie "build to suit". Un ‘build to suit’ este o reclamă pentru companiile care ar putea căuta spațiu pentru compania lor. Într-un ‘build to suit’, un proprietar de teren plătește pentru construcția unei structuri în conformitate cu specificațiile chiriașului și apoi închiriază acea clădire chiriașului odată ce aceasta este livrată.

Opțiunile ‘build to suit’ pot fi excelente pentru proprietarii de terenuri industriale, deoarece nu trebuie să vă faceți griji cu privire la ratele de neocupare, deoarece aveți deja un chiriaș în loc. Cu alte cuvinte, cineva vă plătește pentru a adăuga valoare clădirii dvs. cu un risc mai mic decât în cazul construcției unei clădiri speculative.

Clădirile speculative, totuși, pot fi, de asemenea, o modalitate excelentă de a adăuga valoare terenului dumneavoastră. Construirea unei "clădiri speculative" înseamnă că, în esență, construiți o clădire cu scopul de a o pune imediat pe piață.

De exemplu, dacă există o rată scăzută de neocupare a spațiilor generale de depozitare în zona dumneavoastră, ar putea fi înțelept să mergeți mai departe și să răspundeți cererii prin livrarea unui depozit nou pe piață. Clădirile speculative pot fi extrem de riscante, dar și extrem de profitabile dacă puteți satisface o nevoie care lipsește pe piața locală.

Depozit de mărfuri în vrac

Proprietățile pentru depozitare în vrac sunt cel mai mare produs industrial și sunt de obicei în intervalul de 50.000-1.000.000+ de metri pătrați. aceste proprietăți sunt de obicei parte din distribuția regională pentru diferite tipuri de produse și necesită o accesibilitate puternică pentru camioanele care intră și ies din sistemele de autostrăzi.

Cele mai multe depozite de mărfuri în vrac sunt situate în afara zonelor metropolitane, deoarece majoritatea acestora au amprente incredibil de mari, deși unele companii mai mari, cum ar fi Amazon, încep să construiască depozite industriale cu mai multe etaje pentru a utiliza mai puțină suprafață.

Locatarii depozitelor de mărfuri în vrac expediază uneori bunurile direct către consumatori, dar cel mai adesea aceste depozite sunt în mare parte destinate stocării mărfurilor în vrac și acționează ca principal lanț de aprovizionare pentru o multitudine de comercianți cu amănuntul și distribuitori.

Depozitul Flex

Depozitul Flex Warehouse, după cum sugerează și numele, este un produs industrial flexibil care poate găzdui cu ușurință o gamă largă de utilizări. Aceste depozite au, de obicei, cel puțin o anumită porțiune de spațiu de birouri conectată la depozit și pot avea o gamă largă de dimensiuni pentru a se potrivi de la micul instalator, la distribuitorii regionali de granit și multe altele.

Depozitele flexibile există atât în zonele rurale, cât și în zonele urbane dens populate. În zonele urbane, acest tip de imobiliare industriale este adesea denumit "industrial infill".

‘Infill industrial’ este o cale excelentă pentru investitori de a se lansa în domeniul imobiliar industrial, deoarece aceste tipuri de proprietăți sunt foarte căutate de chiriași și sunt capabile să găzduiască o mare varietate de utilizatori.

Producție grea

Spațiul de producție grea este adesea izolat în cele mai intens industrializate zone ale municipalităților, datorită utilizării de mașini grele, substanțe chimice și necesități energetice. Gândiți-vă la DuPont ca fiind chiriaș pentru acest tip de produse industriale.

Aceste tipuri de proprietăți sunt cel mai adesea deținute de companii naționale mai mari sau de utilizatori proprietari locali, deoarece proprietățile industriale grele sunt adesea foarte personalizate pentru utilizatorul actual și cerințele specifice ale acestuia.

Chiriașii tind să ocupe aceste locații pentru perioade foarte lungi (uneori de zeci de ani), deoarece este foarte incomodă relocarea unei operațiuni atât de mari, așa că, dacă găsiți o oportunitate de a deține o fabrică de producție grea cu un chiriaș deja instalat, ar fi cu siguranță o oportunitate de investigat.

Ansamblul industrial ușor

Ansamblul industrial ușor are o mare legătură cu spațiul flexibil, dar, spre deosebire de producția grea, spațiul de asamblare ușoară nu este utilizat de obicei pentru a fabrica materiale, ci doar pentru a le asambla și a le expedia către centrele de distribuție.

La fel ca spațiul flexibil, ansamblul ușor poate fi utilizat și pentru spații de depozitare și de birouri (call center, centre de date).

Depozitare la rece

Depozitarea la rece și depozitarea prin refrigerare este exact ceea ce sună: depozite frigorifice destinate stocării alimentelor și produselor perisabile.

Acestea sunt adesea folosite ca centre de distribuție pentru lanțurile de magazine alimentare și necesită sisteme HVAC și configurații de izolare capabile să susțină și să mențină temperaturi cuprinse între 34 de grade și -10 grade.

Odată cu creșterea cererii consumatorilor pentru alimente mai proaspete și pentru livrarea de alimente, depozitarea la rece a crescut semnificativ începând cu anul 2000. Pe măsură ce livrările de alimente devin tot mai convenabile, comercianții de produse alimentare caută modalități de a deveni mai eficienți în serviciile lor de livrare.

Serviciul de livrare ‘în aceeași zi’ a fost implementat în anumite orașe, iar această tendință nu va dispărea prea curând. În următorii câțiva ani, acest nivel de servicii în timp util ar trebui să continue să se extindă și în alte zone metropolitane.

La fel ca în cazul spațiilor de producție grea, aceste spații sunt intensiv construite, iar gradul de păstrare a chiriașilor poate fi foarte ridicat.

Centre de date

Centrele de date sunt proprietăți foarte complexe, de obicei în locații centralizate, care sunt de obicei echipate cu sisteme informatice și echipamente de rețea concentrate în scopul stocării, procesării, distribuirii sau accesului la cantități mari de date.

Centrele de date oferă servicii importante, cum ar fi stocarea datelor, backup și recuperare, gestionarea datelor și crearea de rețele. Aceste centre fac lucruri cum ar fi funcționarea site-urilor web, a serviciilor de e-mail și a serviciilor de mesagerie instantanee (IM), furnizează aplicații și stocare în cloud și permit tranzacțiile de comerț electronic, printre multe alte lucruri care necesită procesare informatică.

În lumea de astăzi, centrată pe tehnologie, aproape fiecare afacere în funcțiune are nevoie fie de propriul centru de date, fie de acces la cel al altcuiva.

Centrele de date trebuie să se afle în imediata apropiere a principalelor linii magistrale de comunicații, cu acces la surse de alimentare extrem de mari și redundante, capabile să alimenteze aceste servere și echipamente de telecomunicații.

Acestea necesită, de asemenea, podele solide pentru a susține greutatea calculatoarelor și a sistemelor electrice, împreună cu sisteme HVAC specializate, generatoare de rezervă și alte echipamente specializate.

Din cauza cantității mari de echipamente de înaltă tehnologie și specializate pe care le folosesc aceste centre, sistemele electrice și de alimentare care gestionează aceste clădiri sunt extrem de complicate și costisitoare, ceea ce face ca noua construcție a acestor site-uri să fie foarte costisitoare.

Dacă se dezvoltă una dintre aceste facilități, este întotdeauna o idee bună să se lucreze cu specialiști care au experiență în acest domeniu.

Showroom industrial

Showroom-urile industriale sunt un fel de hibrid între comerțul cu amănuntul și depozitare. Acest produs le permite producătorilor să își expună bunurile într-un cadru mai mult de vânzare cu amănuntul, având în același timp și transport și distribuție.

Showroom-urile sunt adesea situate de-a lungul autostrăzilor, unde pot obține o vizibilitate ridicată și un acces ușor pentru consumatori. În mod obișnuit, aproximativ 50% din spațiul unui showroom este dedicat vânzărilor.

Aceste locații sunt atractive pentru producătorii de mici afaceri care produc bunuri personalizate (cum ar fi un atelier de tâmplărie), deoarece aceștia pot să-și prezinte procesul de producție clienților și să economisească costurile de transport și depozitare.

Cercetare și dezvoltare

Site-urile de cercetare și dezvoltare, ca și alte categorii de imobile industriale, sunt capabile să găzduiască o mare varietate de utilizatori. Aceste site-uri pot fi încadrate uneori în categoria spațiilor flexibile, deoarece pot fi orice combinație hibridă de birouri, depozite și spații de producție.

De obicei, utilizatorii sunt din domenii precum electronica, biotehnologia, chimia sau dezvoltarea de medicamente, dar pot fi utilizate de oricine care cercetează noi produse sau științe.

Unele dintre aceste proprietăți sunt foarte specializate pentru a se potrivi nevoilor unor utilizatori specifici, cu instalații sanitare, de ventilație și electrice personalizate.

De multe ori, aceste tipuri de clădiri sunt situate în parcuri industriale sau în campusuri care conțin alte operațiuni similare.

Depozitare industrială în aer liber

Depozitarea industrială în aer liber se referă la practica de a depozita diverse materiale, echipamente, produse sau bunuri într-un mediu exterior în cadrul unui cadru sau al unei instalații industriale.

Acest tip de depozitare este utilizat în mod obișnuit de întreprinderi și industrii pentru a găzdui articole care nu necesită o depozitare interioară cu climă controlată sau care sunt prea mari sau voluminoase pentru spațiile interioare. Depozitarea industrială în aer liber poate lua diverse forme și poate servi unor scopuri diferite, inclusiv materii prime, produse finite, utilaje grele, vehicule, depozitare în vrac și multe altele.

Zonele de depozitare industrială în aer liber sunt adesea proiectate și gestionate cu atenție pentru a proteja obiectele depozitate de condițiile meteorologice nefavorabile, de furt și de deteriorări. Aceste proprietăți asigură siguranța și integritatea materialelor sau echipamentelor depozitate prin utilizarea de garduri sigure, sisteme de drenaj adecvate, copertine sau copertine și alte măsuri de securitate.